建売住宅のイメージは？

皆さんの建売住宅へのイメージはどんなものでしょうか？

「品質が悪い」「使っているものの質が低い」といったネガティブなイメージを持つ方もいれば、「安い」「買いやすい」といった建売の購入しやすさをイメージする方もいると思います。

建売住宅を買うのは危ないんでしょう？

そう仰る方もいるのですが、建売が危ないというのは本当でしょうか。

決して、建売住宅だから手抜き工事をしてよいと考えている現場の職人はいないのですが、コストダウンを優先するあまりに現場の管理がおろそかになってしまい、結果として施工の粗さが目立つようになっています。

ただ、最近は注文建築をローコストで建てることも増えており、結局は同じようにコストダウン優先のために現場が犠牲になっていることが増えています。ですから、建売が危ないというよりは住宅建築そのものが危ないと言った方が適切かもしれません。

コストダウンは、消費者が求めているものでもあります。安くないと売れないという風潮があり、そのニーズを満たすために企業がいろいろな努力をしてコストダウンを図っています。だからといって、手抜き工事をしてもらってもいいと考えている買主はいないわけですから、工務店などには最低ラインを守ってほしいものです。

建売住宅は危ないは本当か？（仕様や施工品質との関係）でも詳しく書いています。

家を買う際の手付金を支払う前に

住宅を買う方向けに購入相談や住宅診断から売買契約書のチェックまで様々なサポートをしておりますが、ご相談いただけるタイミングが少し遅いかなと感じることが少なくありません。

売買契約をしてから相談して頂いたり（契約後でもできることはありますが）、契約の直前であったり、、、

契約の直前では手付金について相談を受けることも多いですね。手付金を支払うタイミングや手付金の金額はいくらぐらいが妥当なのかといったことです。

売買契約を交わすよりも前に手付金を振り込むよう不動産業者から案内されることも多いので、そんなことをして問題ないかの相談もありますね。

手付金を支払うのは売買契約を交わす時（つまり同時）ですから、非常に大事なタイミングです。契約後は後戻りできませんからね。

つまり手付金を支払う前には物件の詳細や建物の状態、取引の内容、さらには資金計画のことなど家を買う人が確認しておくべきことが非常に多いです。ここはしっかり学んでおきたいところですね。

住宅購入の売買契約と手付金を支払う前に確認すべき注意点

新築住宅の引渡しは不動産業者・住宅メーカーの都合を優先してはいけない

新築住宅の売買契約をしてから、引渡し受けるタイミングは本来ならば単純なものです。未完成物件ならば、建物が完成してから完成状態を買主がチェックし、問題なければ残代金を支払って引渡しを受けます。

完成物件ならば、引渡しの前に建物の施工状況を再確認して、問題なければ残金を支払って引渡しを受けます。

いずれにしましても、建物が完成してから引き渡しを受けるわけです。完成してもいないのに引渡しを受けるなんてことは通常ではありえないですし、やってはいけないことです。

しかし、不動産業者や住宅メーカー、工務店の一方的な都合により未完成であるにも関わらず、住宅の引渡しをしようとすることがあり、問題視されています。しかも、残代金の精算までして、、、

これは買主や施主にとっては不利で危険な取引の進め方ですから、充分に注意しなければなりません。

不動産業者や住宅メーカーなどは、自社の決算期内にその住宅の売買代金や工事請負代金を計上してしまいたいという自己都合のために、買主や施主にこのような不利で危険な取引を強いています。買主・施主はこのような話には毅然とした態度で断る対応が求められます。

今年の3月は引渡し時期を迎える住宅が多いと予想されるため、同様の取引も増えることでしょう。

不動産会社・ハウスメーカーの勝手な都合で強引な住宅の引渡しも参考にしてください。

中古住宅購入とリフォームと住宅診断と

今、中古住宅の売れ行きは新築に比べてもなかなか好調なようです。新築よりも価格が安いため、給与がなかなかあがらないという状況から購入しやすい価格帯である中古住宅の購入へと流れるのは自然なことです。

また、中古住宅そのものが見直されていることも貢献しています。購入前に住宅診断（ホームインスペクション）を行うことで、建物の状態を把握することができ、大きな欠陥・不具合がないか、著しい不具合が無いかといったことを購入判断に活かしているのです。

そして、リフォーム業者や不動産会社、ハウスメーカーなどがリフォームに注力してきていることも関係しているでしょう。中古住宅を購入した後に何らかのリフォームをされるかたは非常に多いです。クロスの張り替えなどの内装のみリフォームする方もいれば、キッチンなどの設備を入れ替えたり、間取り変更されたり、、、リフォームと言いましても様々ですが。

そして、このリフォームをするときにも適切な補修工事をするために、住宅診断（ホームインスペクション）を活用する動きが広まっています。リフォーム業界は残念ながらまだまだ洗練されておらず、トラブルが非常に多い業界です。その多くは、工事ミスや意思疎通の問題であるのですが、住宅診断がトラブル抑制に役立っていることも数多くあります。

これからは、中古住宅購入＋リフォーム＋住宅診断の3点セットが今以上に注目されることは間違いないでしょう。もう少し詳しく知りたい方は、以下を参考にしてください。

中古住宅の購入＋リフォーム＋住宅診断＝賢いマイホーム購入　～ 新築より中古、リフォーム済み物件は買いか ～
中古住宅の購入＋リフォーム＋住宅診断＝賢いマイホーム購入 ～ 購入後のリフォームと住宅診断が賢いマイホーム取得の決め手 ～

建売住宅（分譲住宅）の値引き・値下げは可能なのか

住宅購入とは、住宅そのものの売買代金もそうですが、その他の諸費用（仲介手数料や税金、ローンの手数料など）も大きな負担となるものであり、その投資金額の大きさから慎重に検討してから進めていきたいものです。

それは建売住宅の購入の場合も同じです。

大きな買い物だけに、できれば値引きしてもらえないだろうかと考える方も多いことでしょう。「建売住宅で値引きが可能か？」と質問されることもありますが、それは交渉次第です。必ず交渉が成功するとは限りませんが、やってみる意義は十分にあります。

売れ行きなどの諸条件によっては、思いがけない値引き額となることもあります。同じ物件に対して他の購入希望者がいれば、売主の立場が有利になるため交渉が難しくなります。また、その建売を売り出してすぐはなかなか値下げに応じないでしょう。

状況、交渉次第では値引きしてもらえることがあるのは確かなことですから、交渉されると良いでしょう。

建売住宅の購入前に値引き交渉はできるのか？

中古物件の住宅診断をしたいが遠慮される方へ

中古住宅を購入する時に主に買主が依頼する住宅診断、別名：ホームインスペクションについてです。買主が住宅診断を依頼する目的の１つは購入判断の材料とするためです。

しかし、対象となる住宅の所有者、つまり売主に買主が遠慮してしまい、住宅診断（ホームインスペクション）を利用すべきかどうか逡巡されることがよくあります。また、この遠慮は売主に対してだけではなく、間に入って媒介をしている不動産仲介業者に対してもあるようです。

もちろん、人によって考えが異なるものですが、実際に遠慮される買主もいらっしゃるのです。

冷静に考えれみれば、大金を投じて購入する側がそこまで遠慮される必要性はないのですが（もちろん配慮は必要です）、気を遣ってしまう方もいます。購入判断のために必要であることや、その後のリフォームを検討するためにも必要であることをお伝えして、依頼されればよいでしょう。

詳しくは、「中古住宅を買うときの住宅診断（ホームインスペクション）は売主や不動産業者に遠慮しなくていいの？」をご覧ください。

住宅のチラシ（物件広告）の見方とチェックポイントをアドバイス

住宅を買おうと考えて行動に移す時は、何らかの不動産広告、チラシをチェックするところからはじまるのではないでしょうか。インターネットの不動産ポータルサイトなども含めてです。

住宅のチラシを見ていると、様々な情報が書かれています。「日当たり良好」「徒歩5分」などのPRも当然のように書かれていますね。しかし、実は住宅のチラシというものは、不動産会社が何を書いても良いというわけではなく、様々な規制があります。

そして、逆に必ず載せなければならない事項もあります。

また、おとり広告などもあるため注意点も知っておいた方がいいですね。そういった「不動産広告・チラシの見方・チェックポイントと注意点」をまとめていますのでご覧ください。

すまい給付金の支給と給付額や条件など

来年4月から消費税があがりますね。住宅の購入にも深く関係があることで、建物には消費税が課されますから、購入者にとっては大きな負担増となります。建物価格が1,500万円なら、3％の増税ですから45万円もの負担増になるわけです。

これは大きいですね。これでは、住宅の駆け込み需要が増えて、その後は反動で需要減が予想されます。

住宅の流通量は日本経済に与える景況が大きいため、国としても対策を講じました。それが「すまい給付金」というものです。

年収に応じて住宅購入した方へ給付金を出すというものです。収入額が510万円以下ならば、最大30万円の給付金です。これは大きいですね。ちなみに、消費税が10％に増税されれば収入額が775万円以下の方へ最大50万円の給付金がでます。

ただし、すまい給付金は収入額以外の条件などもあるので、注意しておきましょう。詳しくは、すまい給付金の収入要件・給付額・検査で確認してください。

消費税の増税と2014年3月の引渡し住宅の問題点

しばらくの間、よくニュースでも見かけましたが、２０１３年９月末までの駆け込み需要の時期がを過ぎました。住宅のことです。

来年４月以降は消費税が８％へ増税されますが、２０１３年９月末までに契約した住宅であれば、来年４月以降の完成、引渡しであっても消費税は５％で良いことになっています。それだけに駆け込み需要があったのです。

その時期を過ぎた今、次に考えられることは２０１４年３月もしくは２月に引渡しされる新築住宅の施工不良、欠陥工事の問題です。この時期には突貫工事と未完成物件の強引な引渡しが行われるなど、買主にとって不都合なことが多発する可能性が高いです。

この点をよく理解して、注意して取引しなければなりません。

消費税増税、住宅購入への影響　～増税前の駆け込み契約と２０１４年３月問題～

住宅の売却の進め方と注意点（買い替えについても）

自宅を売却するとき、たとえば買い替えするときや相続した実家を売却するときなどがありますが、そういったときにどのように進めていくかわからないというお話を伺うことがあります。

不動産を売却する機会はそうあるものではありません。売却の進め方がわからないのも無理はありませんね。

一般的には、自分自身で買主を探すことはほとんどなく、不動産会社に売却の媒介を依頼することになります。もちろん、それには仲介手数料が必要となりますが、売却するために必要な経費として考えておかなければならないでしょう。

まずは、自宅がどれぐらいで売れそうか査定にきてもらい、いくらで売るか検討します。もちろん、市場次第ですから希望価格で売れるとは限りませんし、なかなか買い手が見つからないということも考えられます。

都市部では早期に売却できることも多い（例えば、販売開始して１週間で買い手が見つかることもある）ですが、地方では住宅の売買件数がそれほど多くない（流通量が少ない）ために時間がかかることも多々あるでしょう。

都市部でも、価格などの条件が合わなければ時間がかかるものですが。

住宅の売却は進め方、ノウハウも大事ですから、その点も学んでから不動産会社に依頼した方がよいでしょう。

住宅の売却や買い替えの注意点・流れ

不動産の専門家の住宅購入

不動産と聞けば、「ちょっと難しそうだ」「専門性が高い」などとイメージされる方が多いのではないでしょうか。住宅を買うには、専門性のない一般消費者はリスクに晒されていて、高額な買い物なのに無防備になっていると指摘されることも多いです。

本来、住宅購入を安心して行うには、不動産取引や建築の知識、マネー関係（住宅ローン、資金計画、税金）と幅広い知識が必要で、そのためには時間をかけて学ぶことが必要になります。

しかし、一生に何度も何度も住宅を購入するわけではないですし、現代人は皆さん、お忙しいものです。それでも、住宅のノウハウ本などを見て勉強されている方は決して少なくはないでしょう。

これらの知識を有している不動産業界の人、専門家の住宅購入とはどんなものでしょうか。もちろん、個々にはこだわりや都合というものがあるわけですので知識量が豊富だからと言って同じ答えを導き出すわけではありません。

とはいえ、不動産の専門家が家を買うときの考えなどを聞くことができれば、これから買おうとしている方にとっては１つの参考となるかもしれません。そんな１つのケースを以下で紹介しております。

不動産のプロが家を買うなら、、、注意点や購入物件の選び方

住宅ローン控除・減税の基礎知識

住宅を購入した後、購入者が所定の手続きをすることで所得税や住民税の減税メリットを得ることができます。ただし、住宅ローンを利用して（借入して）住宅購入することが条件であり、その他にも様々な条件があるため、全ての住宅購入者に該当するわけではありません。

これを住宅ローン控除や住宅ローン減税などと言います。

その減税効果は100万円単位となることが多く、住宅購入者にとっても非常に大きなものですから、知っておきたいことです。

そして、このことについて詳しくない不動産会社の担当者もいるため、ご自身でもある程度は学んでおかれた方がよいでしょう。以下は、住宅ローン控除についての税理士のコラムです。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の内容と必要書類、手続き

住宅購入時の物件情報の探し方について

住宅を買おうと思い立って、物件探しを始める段階ではわからないことばかりですね。それこそ、どうやって希望の物件をすればよいのかわからないという方もいらっしゃいます。

新聞などの折り込みチラシ、ポストに入るチラシ（マンションでは多い）、そして欠かせないのがインターネットでの情報収集ですね。ポータルサイトの物件情報を見たり、個別の不動産会社の物件情報をみたり、、

そんな物件探しの仕方について、不動産業界経験の長い専門家がコラムで教えてくれています。

住宅購入の賢い物件情報の入手方法

営業マンの歩合制は住宅購入の問題点？

住宅購入でいろいろな物件を見学に行くときに、案内・説明などをしてくれるのが不動産会社の営業マンです。

不動産の営業といえば、朝から夜遅くまで走り回っているイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、実際に夜遅くまで頑張っている方が多い業界です。

週末は朝からモデルルームなどで待機営業したり、広告反響のあった方を物件案内したり、、、平日は購入検討中の方に電話したり訪問したりしています。お客様の仕事後に訪問することも多いので、その場合は仕事を終えて帰宅すれば22時頃になることもあります。

そんな不動産会社の営業マンたちですが、彼らの給与体系が住宅の買主に少なからず悪影響をもたらしているのです。不動産業界の営業といえば、歩合制ですね。なかには今でも完全歩合制、つまり基本給のない人もいます。ほとんど自営業者ですが、、、

気になる不動産の営業マンの給与の仕組みと住宅購入の関係について説明しています。

不動産営業マンの給与体系・歩合給と住宅購入者の悲しい関係

タワーマンションの注意点・デメリット

多くの人が憧れるタワーマンションでの生活、、、

立地や住戸などの条件にもよりますが、なかなか高額であるため購入したくても手が届かないということもあるでしょう。

そんなタワーマンションのデメリットや注意点についてご存じでしょうか。高級なマンションをイメージしますが、実際にはそれほどでもなかったり、地震の時にエレベーターが止まってしまったり、、、具体例をあげていくとデメリットは少なくありません。

タワーマンションの良いところは、眺望だと誰もがすぐに思いつきますが、デメリットとなりますとわからない方も少なくないようです。個別の差があるものの、高層マンション特有のデメリットや注意点もあるので、これを知っておきたいものです。

高層マンション購入の注意点

住宅購入の体験談を集めました

マンションでも一戸建てでも、はじめて住宅を購入するときはわからないことが多いものです。

そういった時にノウハウ本やノウハウ情報サイトから知識を得ることもできますが、他人はどうなのだろうと気になりませんか？実際に他人が住宅購入の際に体験した話を読むことで、あなた自身の購入に活かせる部分もあるのではないでしょうか。

ハウスメーカー選びや、過去の借金と住宅ローン審査の事など失敗談を含む体験談を参考にしてください。

先輩の事例に学べ！住宅購入体験談

マンションの買い替えの進め方

住宅購入者の多くは、はじめて家を買う方です。これを第1次住宅取得者と呼んでいます。なかには、以前に買ったことがある方が再度、マイホーム探しをしていることもあります。住宅の買い替えですね。

買い替えの方は、今の自宅を売却してほぼ同時に新しい住宅を購入される方もいれば、自宅を賃貸して新しい住宅を購入する方もいます。ほとんどが前者ですが。

そして、この前者の場合、今の自宅の売却資金を次の住宅の購入資金の一部として充当する方も多いです。ですから、自宅が売れなければ新しい住宅を買えないということになります。

買い替えされる方も様々ですが、いずれにしても多くの方が買い替えの進め方について悩んでいらっしゃいます。そんな方からのご相談です。

自宅マンションの買い替えの相談について

建設中のマンションの施工品質

施主や買主は購入等をしたマンションの建設中に、工事の品質や進捗具合などが気になって工事現場をのぞいてみることはよくあることです。大きな資金を投資しているわけであり、人が暮らす場でもあるのですから当然のことですね。

そうして、建設現場を見てみたところ、「ん？大丈夫かな、、」と工事内容を心配することもあります。それが心配だけで済めばよいのですが、実際に施工品質が低いとなりますと症状次第では大事にもなります。

目に留まったことがその建物の構造部に関わる事であれば、尚更でしょう。そして、建設会社などに説明を求めても「わかりづらい」「説明内容が2転、3転する」「回答が無い」などとなれば心配は増しますね。

マンションの柱部分のコンクリート工事に関してのご相談がありました。

マンション建設におけるコンクリート流し込みの施工について

手付金と申込金

住宅購入の申し込み・売買契約は、はじめてマイホームを購入される方にとってはわかりにくいことが多いです。

気に入った物件が見つかり、話を進めていくなかで、購入者自身が「申込している」「契約している」のどちらの状態であるか理解されていない方は非常に多いです。

慣れない言葉が多く登場し、書面にサインを求められてもその書面の内容・意味について不動産業者からしっかり説明を受けていないことが多いからでしょう。

不動産業者に対して既に支払われた金銭が、申込金か手付金かわからないという方が多いことに驚きますが、これは住宅購入の流れについてしっかりと説明を受けていないからだと言えます。

住宅購入者が全て自分自身で学んで理解するには少し無理がありますので、不動産業者がしっかりサポートしてあげるべきです。しかし、実際に顧客サイドに立って丁寧にサポートできている不動産業者がどれだけいるでしょうか。

住宅を売るために、むしろ強引な営業手法も多いですし、、、

住宅の売買契約時に支払う金銭（手付金など）についてのご相談と回答です。

仲介業者と新築業者の関係

始めのマイホーム購入ではわからないことだらけですね。

建築、不動産の専門知識もそうですが、不動産業界や不動産会社、そこで働く営業マンの都合や事情もなかなか想像つき辛いものもあります。

大きな買い物をするとはいえ、売主や仲介業者の営業マンとはお付き合いするのは、はじめてですからその人たちが考えていることも、わからないものです。

不動産会社には、不動産会社の都合があるのは当然なのですが、買主としては安心できる環境であるか知っておきたいものです。何か考え、どのような立場・関係にあるのか、業界内の裏事情をしっておくことが、不動産会社との交渉を優位に運んだり、住宅購入の失敗・後悔を防ぐことにもつながります。

不動産の仲介業者と分譲業者の間には微妙な力関係があり、それが買主の不利に働くケースも少なくありません。売主都合にあわせた住宅購入ではなく、買主の立場も考慮された取引とするためにも裏事情を知っておきましょう。

新築分譲業者と不動産仲介業者の関係で買主が損をする？